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楼市多项指标趋冷调控无碍国内经济增长

来源: 2018年07月31日

楼市多项指标趋冷 调控无碍国内经济增长

被称为史上最严的新国10条出台已有3个月,楼市出现了积极的现象。商品房成交量持续下滑,一线城市坚挺的房价开始松动,土地市场连续流拍,二手房市场量价齐降,信贷投资增速回落。

楼市调控松紧与否的混沌僵局终于被打破

7月12日,针对目前业内关注的有关房地产市场调控政策可能取消、三套房贷放开、国资委授意央企拿地等房地产市场热点问题,住建部、银监会、国资委分别作出回应,一致表明现有楼市调控政策没有变化。

被称为史上最严的新国10条出台已有3个月,楼市出现了积极的现象。商品房成交量持续下滑,一线城市坚挺的房价开始松动,土地市场连续流拍,二手房市场量价齐降,信贷投资增速回落。但百姓最为关注的重要指标新房的价格仍没有下降,只是在局部地区出现折扣不大的优惠活动,观望情绪仍然浓厚。

在楼市调控逐渐步入深幅调整的敏感时期,国内外的经济形势则面临着复杂的局面,由此引发继续调控是否导致国内经济二次探底的担忧,自去年底泡沫论和支柱论的争论如今演变成对楼市调控的存废、松紧之争。但业内人士认为,楼市调控引发经济再次触底的可能性很小,短期来看今年保障房投资的加大,将继续保持房地产投资对经济增长的拉动作用;而长期来看,新兴产业规划的出台将使房地产业的支柱地位逐步退化。

楼市多项指标下滑

楼市调控新政颁布已近3个月,调控效果引起业界关注。国家统计局日前公布的数据显示,6月份,大中城市环比房价、成交量、新开工面积以及国房景气指数等一系列房地产指标出现回落

楼市多项指标趋冷调控无碍国内经济增长

。6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1个百分点;而更能反映当期趋势的环比价格下降0.1%,近16个月以来首度出现回落。

因调控而产生变化的楼市数据在北京也更为明显。据亚豪机构统计数据显示,北京6月累计成交期房商品住宅4241套,成交面积为41.5万平方米。环比5月,期房商品住宅成交套数下降了24.9%,成交面积下降了20.4%。同比去年6月,楼市成交下降速度更加迅猛,其中实际成交的期房成交套数仅相当于去年同期的1/4。

在成交持续低迷的情况下,北京目前已有上百个项目推出了不同形式的价格优惠,打折促销成为或明或暗的降价手段。从打折力度看,大部分为全款九八折,按揭九九折;少量项目出现较大的折扣,全款最低可达九折;按揭最低可达九五折。如海淀的西山国际城,全款打九折,相当于较原价格直降3200元/平方米;中国山水醉全款九折,按揭九五折。

二手房方面,根据北京房地产交易管理数据显示,7月上旬北京二手房成交量继续萎缩,总成交量仅为3161套,其中住宅成交仅为2910套,环比6月下旬分别下跌31.4%及32.5%,同比下降幅度则超过六成。7月上旬的成交均价为1.815万元/平方米,环比6月下旬仅下调了0.1%,价格下降幅度相比新政前两个月明显放缓。

除商品房市场外,北京楼市成交下滑态势已经传导到了土地市场,6月土地市场成交显著减少。亚豪机构统计显示,与5月份相比,6月份北京仅成交3宗住宅及含住宅性质用地,出让面积环比下降了82.1%,规划建筑面积下降70%,成交金额环比减少59.9亿元。从全国来看,根据相关站的监测数据显示,2010年上半年,虽然全国103个城市的住宅用地供应量持续增长,但成交量并没有出现大规模增加,仍然处于低位徘徊阶段。在累计新增用地同比增加100%的基础上,累计成交量同比仅增加85%。从月度分布来看,成交量有逐月下降的趋势,6月成交量环比下降28%,同比下降37%。同时,但由于受到宏观调控政策影响,监测城市平均楼面地价较去年下半年下跌9%至1863元/平方米,成交供应的比值跌至0.4。总体来看,由于6月土地市场热度明显下降,部分城市出现流拍流标现象。

业内人士分析认为,6月楼市成交仍然一路下挫,虽然交投清淡,但房价并未出现大面积下降,买卖双方进入深度博弈阶段。从目前情况看,开发商的资金尚未紧张到影响企业运营安全的程度,不会盲目降价,而调控政策也将保持延续性和稳定性,不会轻易转向,因此楼市成交的冷清局势仍将持续。

而对于未来楼市的走向,观望趋降的预期正逐步显现。近期央行营业管理部公布了2010年二季度对北京市城镇居民购房状况问卷调查,结果显示:居民对未来一年房价的下跌预期大幅上升,一年来首次超过上涨预期,而居民预期下季度房价跌幅集中在10%至30%之间。本季一年内有购房意愿的居民占比为16.4%,比上季下降0.5个百分点。国家统计局的数据也显示,6月份国房景气指数为105.06,比5月份回落0.01点,连续3个月出现回落。这意味着,受严厉调控政策影响,未来数月开发商的投资热情将会逐步降温。

楼市调控无碍经济增长

但就在楼市进入深幅调整、房价出现下行拐点的时候,有关房产调控是否会影响到我国的宏观经济走势,由此引发对当前楼市政策存废、松紧的争议。

全国工商联房地产商会会长聂梅生近期表示,楼市新政调控后,销售额下降了60%,遏制部分城市房价过快上涨的第一步已经实现了。此轮调控可以持续多长时间暂不知道,但应该注意到产生的负效应。原全国人大常委会副委员长成思危也指出,房地产是中国的支柱产业,它联系上下游60个产业,对拉动经济的作用非常重要,房价下跌很多对谁都没好处。

尽管房地产业经济支柱说再出江湖,但是政府在调控上的步伐依旧坚定且明晰。除了日前住建部、银监会、国资委分别表态当前楼市政策没有变化外,政策还有进一步趋严的迹象。国土资源部近期表示将严格规范土地出让制度,拟提高土地出让最低保证金至30%,相比3个月前20%的比例再提高一成,而且将在下半年积极参与房地产调控。

但中央高层表态执行政策的决心,仍难以遏制地方有关部门对楼市的青睐。新国10条明确规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。据媒体报道,像杭州、南京、大连等地的商业银行则根本没有停止对三套房的贷款,甚至在去年房价上涨最快的深圳,仍有部分银行在做三套房的贷款。而近期辽宁出台旨在保护购房者合法权益的一免一降政策,这种减免住房手续费的做法被业内解读为地方政府的救市行为。

当前楼市调控中出现种种迹象的背后,折射出对国内外复杂经济形势的担忧。国务院总理温家宝日前表示,国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期,宏观调控面临的两难问题增多。数据显示,我国6月份PMI指数为52.4,环比回落1.8个百分点,连续两个月下滑。此外,规模以上工业企业增加值、央企利润及各主要行业的产销量,自4月以来增速均出现下降。而近期高盛等众多投行也纷纷下调对2010年中国经济增长的预期。

这轮房地产的调控是否会引发中国经济的二次探底?国务院发展研究中心研究员巴曙松认为,这种可能性出现的机率极小,中国房地产市场并不存在全国性的泡沫,这轮调控的指向就是房价上涨过快的四个核心一线城市,而不是一刀切地打压整个行业,考虑到2010年的经济增长在未来第三季度会平稳回落,因此,经济周期本身也决定了这次调控将以不影响经济增长为底线。

目前新政打击对象主要为房价上涨过快的一些城市,而不是全国范围。在全国范围内,今年经济发展的一个重要基调是推进中小城镇的城镇化发展,尤其是内地省份。巴曙松的观点也得到瑞银证券高级经济学家汪涛认同。

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