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住宅70年到期后要有偿续期业界称对楼市影

来源: 2018年08月10日

住宅70年到期后要有偿续期?业界称对楼市影响很小

日前,关于住宅70年大限到期后可能要有偿续期的消息引起了不少市民的关注。一些楼龄较长的住房业主担心,如果消息确凿,可能会影响他们房产的行情。不过业内人士称,无论是有偿续期还是无偿续期,目前大部分住宅楼龄都在30年以内,离70年尚远,因此对二手市场的影响非常有限。

二手楼买家感觉吃了亏

据了解,《中国经营报》报道,《土地管理法》的修订将在年内审议。有关人士称,一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称征求意见稿)的文件,已在全国国土系统征求意见。49条新规当中,最受关注的住宅70年大限到期后按照国家有关规定自动续期替换了原来表述明确的无偿自动续期。

在此之前,《土地管理法》的修改在十届人大期间就已经被列入一类立法范畴。2008年,国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的草案,明确住宅用地70年使用权到期之后无偿自动续期。但在此次的征求意见稿中,关于如何续期的表述发生了调整。

了解到,在2008年传出无偿自动续期的消息以前,不少人在购买二手房时都对楼龄非常看重,一些楼龄长的二手楼行情也不好。但此后因为可以无偿自动续期,很多购房者便不太在意楼龄因素了。广州一位吕姓购房者介绍,他在去年买了一套楼龄超过15年的房子,虽然自己在这套房子住50多年的可能性不大,但现在仍然感觉吃了亏。本来想着房子可以世世代代传下去,但现在如果要有偿续期,那就又是一大笔钱了。

中国建筑平均使用年限只有30年

据了解,我国真正的房地产发展始于上世纪70年代末,因此大部分的住宅楼龄都在30年以内,到70年大限至少有整整40年,目前还几乎没有70年到期的续期的案例。满堂红研究部沈锐培认为,对于大部分住宅来说,在这40年的时间里,政策变化谁也说不准,所以目前讨论这一问题意义并不大,对于大部分的业主和购房者,房价、地段及配套才是首要关心的内容。

此外,一般钢筋混凝土建筑的使用寿命是80年左右,房产证有效期是70年。但有专家指出,目前中国建筑平均使用年限只有30年。随着中国房地产市场的发展,一套住宅投入使用后会进入二手市场流通,业主可能是三个、四个甚至更多,除了最后一位业主,大部分的物业持有人不需要考虑住宅70年到期的问题。而随着城市化的发展加快,城市土地日益紧张,旧城重建将是解决城市土地不足的重要途径,以现在中国城市化进度来看,大部分住宅在70年大限到来之前就会被拆除重建,因此需要面对住宅70年大限问题的业主非常有限。

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示

住宅70年到期后要有偿续期业界称对楼市影

,目前楼龄比较长的房子很多是房改房,而房改房在转让时,需要补交房价的1%作为地价。因此购买房改房的业主,其使用期限仍是70年,就不受该调整的影响。

不过沈锐培仍表示,虽然有偿续期对大部分住宅影响不大,但对于楼龄太长的住宅,特别是混合结构的住宅还是会有一定影响。楼龄越长,受政策的影响越大,买家的购买度越低,物业出售越困难,物业的价值也越低。因此建议买家尽量不要买太旧的住宅。

■专家建言

改革方向应是将地价并入物业税

关于70年大限后如何续期的问题,此前在《物权法》、物业税的相关讨论中,其实就已经有所涉及。目前来看,我国在商品房买卖中一次性征收70年的地价,占到了房价的30%40%,对购房者来说负担很重。而在欧美,房价中地价的比例通常都不高,因此房价相对收入水平来说,也比我国低。但买了房子之后,购房者每年还需交纳一笔不小的税费,也就是通常我们所说的物业税。

在我国,关于是否及何时开征物业税已是一个讨论的热点。而当前物业税改革的基本方向,也是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,并使物业税的总体规模与之保持基本相当。

黎文江对按照国家有关规定自动续期表示了肯定。他认为,到底是有偿还是无偿现在不下定论,这就给以后的政策出台预留了空间,把这个问题交给物业税改革去定调。他对土地出让金通过物业税来交纳表示认同,至于70年后是再一次性交费还是每年交纳一次,这都有可能。但他强调,应该明确一个概念,按照我国国情,商品房是租用国家土地,因此没理由无偿使用。

一位长期从事土地制度研究的专家认为,即便政府采用住宅用地有偿续期的方式,也会由各地根据自身的不同的地价设定不同的收费标准。而对一些楼龄较长的住房业主,黎文江认为大可不必担忧,我相信以后的地价肯定会比现在更合理更便宜,因此即使到了70年大限要缴费续期,所需缴纳的税费也一定不会比现在重。此次关于续期的调整至少明确了一点,那就是住宅用地70年使用权到期之后国家不会收回,业主可以继续使用,这对我们来说,是一个好消息。

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